Entrevista a Diego Barceló Larran

Diego Barceló Larrán (Buenos Aires, 1969) es economista.  Un artículo donde diseccionaba los problemas que afectan a la vivienda social en España en el que ofrecía puntos de vista que habitualmente no están presentes en gran parte de los debates de los arquitectos de la academia me motivó a contactarme con él para ahondar en sus reflexiones. En esos debates han adquirido hegemonía discursos buenistas de izquierdas con un sesgo colectivista. La visión de Barceló Larran parte de un diagnóstico realista que puede dar claves para identificar las raíces de los errores que han conducido a este momento donde el acceso a la vivienda constituye una de las principales problemáticas sociales en este país. 

En tu artículo «La vivienda social es parte del problema» (The Objective, 24 noviembre 2025)  planteabas cómo la vivienda social, entendida como intervención estatal directa, no vendría a solucionar el problema de la escasez de vivienda, sino más bien a agravarlo. En tu opinión, las políticas de vivienda social son ‘parches’ ideológicos que no afrontan las raíces clave del problema: la falta de suelo urbano y las trabas burocráticas. Liberar suelo, suprimir regulaciones innecesarias y bajar impuestos permitiría que el mercado inmobiliario produjera por sí mismo más vivienda asequible.

 El dinero puede ser propio o pertenecer a terceros, y uno puede gastarlo en beneficio propio o bien de terceros. Es decir: cuando yo, un particular, voy al supermercado, estoy gastando mi dinero en productos que adquiero para mi propio beneficio y guiado por el incentivo de economizar. En el caso del gobierno se da la situación exactamente opuesta: el gobierno gasta el dinero de terceros –los contribuyentes- en beneficio de otros; por lo tanto, no tiene ningún tipo de incentivo para economizar. El mismo funcionario que firma un contrato que modifica si le informan que hay sobrecostes, que a veces adjudica contratos a dedo, se comporta de un modo distinto cuando va al supermercado a usar su propio dinero. Es una cuestión de incentivos.

Con la vivienda social sucede otro tanto. Por un lado tenemos decisiones como quién es el adjudicatario, dónde se edifica, cuántas unidades se construyen… Decisiones que son arbitrarias pero que intentan remediar una situación creada a su vez por regulaciones arbitrarias y contraproducentes. Un ejemplo para mí paradigmático es la regulación de Madrid, indicando que no pueden construirse pisos de menos de 40m2 , una restricción a la que además se suman muchísimas regulaciones adicionales. Me parece una absoluta barbaridad. Teniendo en cuenta que el metro cuadrado de suelo en esta ciudad cuesta entre seis mil y siete mil euros, sería posible que una persona joven pudiera disponer del 20% de la suma necesaria para adquirir en propiedad un piso de 25m2 que le permitiese, posteriormente, acceder a la compra de uno de 40m2. Es decir, esos que supuestamente reivindican la dignidad de la vivienda para proteger al ciudadano hacen que muchas personas queden fuera del mercado.

Y tanto la izquierda como la derecha incurren en este mismo error. ¿Por qué los gobiernos de derecha tienen tanto miedo a liberalizar, a buscar soluciones que no dependan del Estado y permitan que se pueda incrementar el volumen de construcción y, con ello, la oferta de vivienda?

Cuando supe de esta regulación del Ayuntamiento de Madrid creí que había sido elaborada durante la alcaldía de Manuela Carmena, pero me equivoqué. Había sido redactada durante un periodo en el que al frente del consistorio madrileño estaba un edil del PP –creo recordar que era Ana Botella-. La razón que a mí me parece más evidente para explicar esto es que el PP no es un partido liberal, sino más posiblemente socialdemócrata. Es estatista y confía en el Estado. Y también queda expresado en aquello que decía Mariano Rajoy: gestionar, pero sin hacer docencia de principios; de manera que el problema de fondo es que aceptan que el terreno de juego está marcado por los límites socialistas y aceptan jugar en él.

Recientemente escuchaba a alguien, afirmar que la sobreoferta de vivienda genera un proceso especulativo.  En mi opinión, es un argumento fácilmente rebatible, pero creo que es una idea que ha acabado calando entre sectores políticos y de opinión pública.

Ese tipo de afirmaciones refleja una contradicción que existe en las izquierdas.

Las izquierdas aseguran estar en contra de la pobreza. Ahora bien, ¿qué significa «pobreza»? Pobreza es subconsumo; es decir: no alcanzar a tener lo mínimo para poder vivir bien. Sin embargo, también están en contra de la sobreproducción y el consumismo. Ahora bien, si el problema es que hay muchas personas que no pueden consumir lo que necesitan, lo necesario es aumentar la producción. Pero ahí se entra en contradicción, dado el rechazo al consumismo.

Plantear que un problema de escasez de vivienda va a solucionarse con menos vivienda es un argumento que no resiste análisis y que viola la más evidente ley de la economía: la relación entre oferta y demanda. Nadie invierte en una vivienda para tener su dinero parado. Va a hacerlo para vivir en él o para alquilarlo.

Incluso malentienden el propio significado de «especulación»: creen que comprar un piso es como comprar una acción de Apple. Yo puedo comprar una acción de Apple esperando que se revalorice la semana próxima y entonces venderla, pero eso no es algo que pueda hacerse con una vivienda porque es un bien que se encuentra en un mercado ilíquido, donde es difícil encontrar a un comprador y hay abundantes comisiones e impuestos en medio.

Es un planteamiento indefendible, pero, al manejarse las izquierdas por dogmatismos, lamentablemente hay muchas personas que no están dispuestas a atender a razones.

La realidad muestra objetivamente que, cuando hubo construcción, hubo oferta a precios razonables y gran cantidad de población podía acceder a la compra de una vivienda. Esto último sería también incurrir en una contradicción ya que la construcción supone un negocio para el propio gobierno a través de los impuestos. ¿Por qué entonces no liberalizar y permitir que se construya?

Que la estructura impositiva sea la que se aplicaba en la época de la burbuja inmobiliaria es precisamente un problema. El comprador de un piso en Madrid debe pagar un 6% en concepto de impuesto de transmisiones. Ese 6% es el porcentaje más bajo de todo el mundo, ya que en Asturias ese porcentaje es del 10% y en Baleares del 13%. Es decir, el mismo político que está afirmando estar seriamente preocupado por la carestía de vivienda exige al ciudadano que ha comprado una vivienda tras haber ahorrado o solicitado una hipoteca que le pague un porcentaje del 6, 7, 10 o 13%…  Es una locura.

Digamos que eso podía resultar de algún modo aceptable en la época de la burbuja. Los precios de la vivienda estaban subiendo y ayuntamientos, comunidades autónomas…quería participar de ese auge y cobrar un impuesto. Pero no perdamos de vista lo que otro tipo de caso concreto nos plantea: un matrimonio de 60 años cuyos hijos ya se han independizado se dan cuenta de que les resultaría más cómodo mudarse a un hogar más pequeño y deciden vender el piso o casa donde habitan. Si lo venden, les queda un saldo que paga IRPF, al que hay que sumar el pago de impuesto de plusvalías y la comisión de la inmobiliaria. Ese matrimonio va a preguntarse qué sentido tiene entonces vender su vivienda para irse a un piso más pequeño si no va a quedarles apenas nada del dinero de la venta.  Situaciones así restan oferta y dinamismo al mercado, y ese es otro de los motivos que llevan a la subida de los precios. Tras ello, está la alergia de las izquierdas a las ganancias, puesto que consideran explotación cualquier forma de ganancia. El drama es que la supuesta derecha asuma también ese punto de vista.

Profesionales del sector de la construcción me han señalado que el coste más importante, además de los impuestos, es el del precio del suelo. En Asturias, donde resido, cuando se adquiere un terreno para edificar se levanta un edificio de tres plantas. A mi pregunta de por qué no edificar uno de cinco o seis, ya puestos a construir, me responden que el ayuntamiento estipula la volumetría. Las normas están elaboradas con insensatez porque las mismas personas que aseguran estar comprometidas con solucionar el problema de vivienda ponen trabas a poder aumentar su creación cuando en realidad el simple añadido de una, dos o tres plantas haría que el prorrateo del coste del suelo fuese menor.

En mi opinión, hay una mezcla de falta de principios claros, exceso de prejuicios, poco coraje y pereza. Otro factor en contra son también los largos plazos que exige la introducción de cualquier cambio en los planes generales o planes de ordenamiento urbano, excesivos para una legislatura de cuatro años. Esto disuade a los políticos, que, ante la perspectiva de no poder llevar adelante esos cambios si no son reelegidos, prefieren dejar las cosas tal como están.

El problema de la época de la burbuja fue justamente el exceso, el sinsentido, el adquirir vivienda por encima de las verdaderas posibilidades económicas. Pero el problema es hoy mucho más preocupante. Otro de los argumentos que se plantean para limitar la construcción es la sostenibilidad. Se afirma que construir es una actividad altamente contaminante, que genera una alta huella de carbono. Es un argumento, en mi opinión, también rebatible, porque una buena inversión en tecnología permitiría construcción más limpia y con mayor durabilidad – un aspecto clave para hablar con coherencia sobre construcción sostenible. La sostenibilidad como principio en boga, pero la población necesita con urgencia vivienda. ¿Qué hacemos?

Las izquierdas más radicales creen en el decrecimiento. Ellos son los inventores de la idea de que el crecimiento económico tiene unos límites materiales dados por el propio planeta. Este un argumento simplemente ridículo porque, sobre todo en los países desarrollados, la mayor parte del valor añadido que hace crecer al PIB procede del sector servicios, es decir: no tiene base material. Esta confusión procede del marxismo, ya que, así como nosotros elaboramos cuentas económicas que tienen en cuenta el valor añadido en mercancías y servicios, los comunistas de época soviética –y diría que incluso hasta en la Cuba actual- ignoran los servicios por no considerarlos valor. Por esa razón piensan las bases materiales del crecimiento. Pero el gran problema es la falta de confianza en la creatividad y la innovación. Si se construye y se constata que está siendo una actividad contaminante, se buscan las soluciones para evitar esa contaminación. Esa preocupación por el medio ambiente no es más que una excusa para imponer una determinada agenda.

Dejemos de construir porque contamina. ¿Y con la gente qué hacemos? ¿Pretenden que existan menos habitantes? Resulta delirante que se pretenda hacernos creer que el planeta está desbordado, superpoblado, cuando a vista de pájaro desde un avión uno puede ver amplios terrenos vacíos en los que podría edificarse.

Otra confusión se debe al hecho de que en la época de la burbuja se construía mucho y los precios subían igualmente. Por ello parece creerse que, por más que ahora se construya, los precios no van a bajar. Sin embargo, la burbuja inmobiliaria fue de hecho una triple burbuja.

Una triple burbuja.

El fenómeno de la burbuja siempre se plantea como un frenesí de compra de vivienda. Se comenzó a construir desaforadamente y se creó una burbuja de la nada. Pero el puntapié inicial de esa burbuja fue el ingreso de España al euro. España tenía mayor inflación y mayores tipos de interés pero, al unificarse todos al nivel de los tipos de interés alemán, era más bajo el Euribor que la inflación. Endeudarse era gratis y, dado ese incentivo arbitrario que el gobierno dio, la gente comenzó a endeudarse. Sobre esa base el gobierno nunca dejó de aumentar el gasto público. Un ministro de economía que ve que la demanda está teniendo un impulso fenomenal porque los tipos de interés pasan a ser negativos en términos reales debiera controlar el gasto público y tratar de tener un superávit fiscal para restar la demanda. Sin embargo, lejos de eso, tanto el gobierno de Aznar como el de Zapatero aumentaron permanentemente el gasto público. Ese gasto se disparó durante el mandato de Zapatero, que creó la burbuja de la obra pública. Recordemos que se empezaron a construir aeropuertos y centros culturales por doquier.  La consecuencia fue la lógica. En macroeconomía, el ahorro debe ser equivalente a la inversión y, a su vez, el ahorro puede ser interior o proceder del exterior. Entonces, si se invierte, la construcción es inversión y si la inversión es superior al ahorro local –al ahorro interno- el resto debe proceder de préstamos del exterior. En las cuentas económicas eso se contabiliza con un déficit exterior, ya que entran capitales que son gastados en un mayor número de importaciones.  El déficit exterior de España era entonces el segundo mayor de todo el mundo, superado sólo por el de Estados Unidos, y a nadie le llamó la atención. Ese mecanismo generó gran parte de esa deuda. Para conceder hipotecas, los bancos españoles acudían al Banco Central Europeo, que se financiaba con dinero franco-alemán. En aquel entonces, España tenía un déficit enorme y Alemania tenía superávit. Fue entonces cuando la burbuja reventó.

Las condiciones en este momento no tienen nada que ver con aquello. Hay similitudes, como que el gobierno siga incrementando el gasto público, pero no existe el mismo nivel de acceso al crédito que hubo en aquella época.  Los bancos aprendieron la lección y, además, las regulaciones se dispararon, por lo que ya no es posible que den tantos créditos como antes. Pero simplemente plantearía la situación en términos de que aumentar la producción por encima de la demanda termina reduciendo los precios.

Es la comparación que planteabas en tu artículo. Cuando un bien está desregularizado, un consumidor puede adquirir al precio que pueda o quiera. Comprar un vaquero en Primark o en Levi’s; comer en un McDonald’s o en un restaurante… Pero se están politizando nuestros modos de consumo, incluyendo la vivienda. Es lo que parece ser la justificación de fondo a esa obsesión por poner trabas al alquiler y esa protección a los okupas. ¿Es incompetencia por ceguera dogmática o hay una especie de deliberado plan perverso tras todo ello?  

Ineptitud. Son capas geológicas de ineptitud. En 1959, el economista Ludwig von Mises, invitado por el gobierno de Arturo Frondizi a ofrecer unas conferencias en Buenos Aires, explicó que hacer una mala regulación aboca a hacer otra que trate de subsanar esos errores, después otra…y así sucesivamente. Esto es exactamente lo que está sucediendo.

Insisto siempre del peligro de no tener claros los principios. Para mí, el principio fundamental es el derecho de propiedad. Si yo tengo un terreno y quiero construir, y es el municipio quien me dice cómo debo construir, se me plantea la pregunta: ¿de quién es el terreno: mío o del municipio? Por supuesto, acepto construir en medio de una normalización, porque soy consciente de que no debo invadir derechos de terceros, pero creo que hay un punto intermedio. Con el tema de los alquileres sucede otro tanto: yo tengo un piso y lo quiero alquilar, me pongo de acuerdo con una persona de acuerdo a unas condiciones, pero viene un gobierno para decirme que no es posible hacerlo según esas condiciones. Con ello, se está violando la libertad de contratación, mi derecho de propiedad, el derecho a contratar de la otra persona… Es un delirio.

Otra confusión conceptual es la concerniente a los grandes tenedores de vivienda, al que se somete a regulaciones. Imaginemos que una empresa constructora adquiere doscientos pisos para alquilarlos. Evidentemente, los alquilaría con rapidez y tendría economía de escala para ocuparse de su gestión, mantenimiento… Y, por supuesto, echaría con celeridad a los inquilinos que no abonasen el alquiler. Sin embargo, en lugar de estimular o, por lo menos, no impedir la profesionalización del sector, se lo bloquea. En Alemania, un 60% de la población vive de alquiler, pero aquí, ¿qué empresa constructora va a querer construir un edificio para alquilar viviendas? Y lo absurdo es que sí se pueda hacer con un edificio de oficinas, pero no con uno de viviendas.

De haber un cambio de gobierno tras las próximas elecciones, ¿crees que se cambiará esa posición?

Si el próximo gobierno está liderado por Alberto Nuñez Feijóo no lo creo, aunque digo esto con toda prudencia.

Barcelona es un ejemplo paradigmático de cómo gestionar pésimamente el tema de la vivienda. Su decisión en torno a la supresión de viviendas turísticas no solucionó el problema, bien al contrario. Es cierto que la vivienda turística provoca gentrificación, y regresamos al poder de la ley de oferta y demanda. Hoy es imposible vivir en el centro de Barcelona. ¿Es esa situación reversible?

Un Ferrari o vivir en el barrio de Salamanca sólo están al alcance de muy pocos. Recuerdo aquel artículo de Arturo Pérez Reverte, «La tienda de mi amigo», donde explicaba la conversación que había mantenido con un amigo suyo comerciante, propietario de un local pequeño en el centro tradicional de Madrid. Su amigo le confiaba su temor por el futuro, ya que veía cómo todos sus vecinos echaban el cierre a sus tiendas, los pocos clientes que entraban en la suya salían sin comprar nada… Pérez-Reverte le decía entonces que había pasado el sábado por la tarde anterior porque quería comprar un regalo y se encontró el local cerrado. «Es que los sábados por la tarde cierro», le contestó. Y por qué, le preguntó Pérez-Reverte, si justamente ese día es cuando más gente hay por el centro de la ciudad y más clientes potenciales pasando por delante de su tienda. Su amigo respondió que porque él también tenía derecho a descansar, como todo el mundo, a lo que Pérez-Reverte respondió que en una situación tan angustiosa como en la que él se sentía no podía permitirse cerrar un día y medio a la semana porque la situación estaba exigiendo «romperse los cuernos para arañar sustento a la vida».

Todos tenemos derecho a tener un Mercedes-Benz y muchos no lo tenemos. Esto es exactamente lo mismo. Hay un gran resentimiento contra el que tiene. El resentimiento es la característica básica del socialista. El socialista habla de justicia social, redistribución, igualdad…pero lo hace desde el resentimiento. Hace poco escuchaba una conferencia de un historiador italiano sobre san Francisco de Asís. San Francisco postulaba la pobreza, la humildad de ser los últimos de los últimos…pero jamás dijo una sola palabra contra los ricos, simplemente porque carecía del menor resentimiento contra ellos.

Es la flagrante paradoja de ver a Irene Montero, residente en una gran casa en una urbanización, proclamando que es necesario expropiar las viviendas de los grandes tenedores, cuando un gran tenedor o un propietario no tiene por qué ser necesariamente eso que peyorativamente se llama ‘un rico’ sino un trabajador que ha comprado una o dos propiedades con lo ganado mediante su esfuerzo.

Sí, lo importante es cuál es el proceso mediante el cual se llegó a ganar dinero. Amancio Ortega se ha hecho millonario vendiendo ropa de calidad a buen precio, ofreciendo un producto con el que hace un favor a la sociedad. Su riqueza es proporcional al bien que produce. Es muy diferente al dinero abundante que puede haber ganado quien se ha enriqueciendo amañando contratos de obra pública o traficando con drogas.

Firmaste también un artículo sobre la kirchnerización de España (The Objective, 2 septiembre 2025). El trágico accidente en Adamuz y todas las noticias que han ido apareciendo, poniendo de manifiesto el penosísimo estado de las infraestructuras ferroviarias en España, me hizo pensar en la decadencia de Argentina iniciada con la llegada el poder de Perón en 1946. En aquel país, un sistema ferroviario moderno y eficiente se fue deteriorando como resultado de las políticas populistas y colectivistas. No me parece que España se encuentre en esa misma situación ahora, pero sí creo que el país está sufriendo daños que va a ser muy complicado reparar.

Como antes decía, es una cuestión de incentivos. Cuando los ferrocarriles argentinos eran gestionados por empresas privadas, el propósito de estas era obtener beneficios. Debían por ello asegurarse de que los trenes funcionasen óptimamente, las vías estuviesen en buenas condiciones…

En España se han liberalizado algunas líneas, pero la infraestructura –es decir, las vías- siguen en manos del Estado y funciona mal. Privatizar evita depender de la probidad del funcionario de turno. Naturalmente que hay funcionarios muy honestos y que se esfuerzan por desempeñar su trabajo de la mejor manera, pero en esta situación nos encontramos que ADIF era la empresa donde se enchufaba a las ‘sobrinas’. ¿Qué se puede esperar? Es evidente que en algún momento iba a suceder algo, aunque lo más probable es que no haya ningún tipo de consecuencias para el gobierno, al igual que sucedió tras el apagón.

O la terrible riada de Valencia en 2024. Se impuso el relato político que exigía la dimisión de Carlos Mazón, considerándolo el principal responsable de aquella tragedia, y se evita así hablar de aspectos muy serios, como que los cauces estaban descuidados como consecuencia del discurso ecológico imperante.

Ese relato tiene éxito porque subyace un sustrato de sectarismo. Hay muchas personas que siguen votando al PSOE o a Izquierda Unida porque los nacionales fusilaron a su abuelo. Votan una historia de la Guerra Civil que no cuenta que hubo más o menos el mismo número de fusilamientos en un bando y en otro, que hubo más bajas en la retaguardia que en el frente.

Una cuestión que me parece también relevante es que la escasa vivienda pública que se construye y se resalta en las publicaciones especializadas en arquitectura es una especie de ‘vivienda pública-boutique’. Se realizan construcciones en madera, experimentaciones orientadas a lograr elevados niveles de sostenibilidad, que se presentan a través de uno interiorismos de una sofisticada y calculada austeridad… Y este el tipo de proyectos que se difunden y premian. Parece no haber lugar o atención para proyectos verdaderamente realistas de vivienda pública o privada que se construyan con rapidez, a precio razonable, con materiales industrializados de durabilidad garantizada. Y el tema de la crisis no está discutiéndose lo necesario en esos mismos medios. Tampoco los arquitectos que construyen y para los que la arquitectura es mero negocio se están pronunciando.

Cuando Juan Bautista Alberdi redacta el sistema económico y rentístico afirma ser liberal, pero añade que no es posible implantar en Argentina una economía totalmente libre tras haber sido una colonia durante tres siglos y que serán necesarios otros tres siglos para que la población pueda asimilar ese modelo de economía. Alberdi quizá exageraba, pero creo que tenía razón al señalar que el tiempo es necesario.

La mentalidad del español medio es de izquierdas, por eso hay cuestiones que no va a entender y a asimilar con rapidez. Si en España apareciese una figura dispuesta a liderar y a pagar los costes, sería tratado de loco. Un Milei, que surge como única posibilidad tras los fracasos de todos los que lo precedieron, sería absolutamente impensable en España. En mi opinión, en España no se ha interiorizado la idea de fracaso. Desconcierta que, tras haber terminado en crisis los gobiernos de Felipe González y José Luis Rodríguez Zapatero, el PSOE siga teniendo votantes. Yo no veo una solución de la situación a corto plazo. Quizá podría reducirse el impuesto de transmisiones, que se reduzca el IVA a la vivienda nueva al 4%… Pero mis esperanzas se reducen a eso, lamentablemente.

Respecto a los arquitectos, cuando converso con conocidos que lo son y les señalo que hay normativas que carecen de sentido tratan de defenderme que sí la tienen, como por ejemplo los certificados energéticos. Pero es algo por lo que los ayuntamientos y gobiernos autónomos están cobrando, así que al final es una opinión interesada. Yo creo que, del mismo modo que el mercado ofrece coches, ropa, alimentos, ocio… para todos los gustos y todos los bolsillos, también podría hacerlo con la vivienda. Es esa hiper-regularización lo que lo impide. La cuestión sería confiar en el mercado, que no es aquella mano invisible de Adam Smith que viene con fuerza fantasmagórica y arregla las cosas. El mercado es la gente y de lo que se trata es, simplemente, de confiar en la gente.