Precio de la vivienda y estadísticas inverosímiles

Publicado por el Mar 16, 2011

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El INE, con metodología homologada y correcta elabora un índice trimestral de precios de la vivienda. Utiliza una base 100 del 2007, con datos de ese año y los anteriores, y ha concluido en su última estimación correspondiente al cuarto trimestre del 2010 que los precios medios están en el 89, con pérdida de 11 puntos respecto al 2007 ,que podemos considerar pico máximo de la burbuja. Para más detalle estiman que las viviendas nuevas apenas han bajado (96) y las usadas sufren una mayor depreciación: 84. Y para más detalle hay comunidades como Murcia o Extremadura en las cuales los precios del 2010 son algo mayores que los del 2007.

Como no hay series anteriores con la misma metodología no se puede ir hacia atrás para verificar la escalada durante la década prodigiosa anterior, del 1997 al 2007. En cualquier caso, ¿es verosímil que la crisis de la burbuja que estalló a principios del 2008 haya hecho tan poca mella en los precios inmobiliarios? El Banco de España estimaba una sobrevaloración de los activos inmobiliarios, del orden del 20 al 30% y algunos otros estudios consideran que la caída de precios podría llegar, en media, a porcentajes superiores.

El trabajo del INE para construir este índice toma datos, muchos datos, de los Registros de la Propiedad que es una buena fuente para apreciar tendencias aunque puede no serlo tanto para conocer los precios efectivos de las transacciones. El índice se refiere a precios por metro cuadrado, de manera que no contempla otras consideraciones que podrían ser importantes para evaluar el comportamiento del mercado inmobiliario.

Otra fuente de información es la que proporcionan las sociedades de tasación que cuentan también con bases de datos abundantes y documentación y experiencia abrumadora. Tampoco reflejan las caídas de precios típicas con una crisis de demanda como la actual. Un ajuste de precios del 10% durante estos tres años de desplome inmobiliario indica o que la crisis no es tan profunda o que las mediciones son deficientes. Como la crisis es evidente la medición merece sospechas. Nunca hemos dispuesto de buena información sobre el complejo mercado de la vivienda, por razones fiscales y por otras causas. El trabajo del INE para armar una estadística solvente es evidente, pero los resultados son dudosos.

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